中古住宅の購入とリフォーム

この東三河地区(豊橋・豊川・蒲郡・新城・田原)でも中古住宅を購入してリフォームし、マイホームにするという方が増えています。国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」では、建売住宅(分譲一戸建て住宅)の平均は3810万円で中古一戸建て住宅は2693万円ですから、中古住宅をリフォームして住んだ方が、自分の暮らしや趣味に合わせた住宅が建売と同じ値段で手に入るということも魅力のひとつになっているのかもしれませんね。しかし、通常のリフォームでは、すでに住んでいるところをリフォームするので、その家のいいところも悪いところもわかっていますし、時間をかけてじっくりプランすることもできますが、中古住宅となると住んでみなくてはわからない部分もあります。また、住宅購入とリフォームが一緒になるので、住宅ローンを一本にしたいという要望も出てくると、リフォームの計画にもスピードも必要になってきます。

そこで、今回は中古住宅リフォームを成功に導くポイントをお伝えします。


その建物は大丈夫?

中古住宅を購入して”さぁ、リフォームをしよう”と思ったら、「構造上の問題があり補修工事などで予想以上にリフォーム費用が高くついてしまった」というケースもあります。
それを予防するには、その住宅の構造の状態を知ることが必要です。まずは、「ホームインスペクション(住宅診断)」を利用することをおすすめします。ホームインスペクション(住宅診断)を行うことで、住宅の具合や欠陥の有無、購入後にかかるメンテナンスやリフォームのコストなどについて把握しやすくなります。ホームインスペクターや一級建築士などの住宅のプロと一緒に事前にチェックしましょう。不動産店やリフォーム業者に「インスペクション」はできますか?と尋ねてみてください。資格者がいる場合はそこで対応してくれるはずです。

住宅診断とは

実際、こんな方もいらっしゃいました。
新築を考えていたけれど子どもの学区でいい土地と巡り合えず、やっと見つけたのが中古物件。ただ、それは、元店舗。幸い鉄骨造で内部は改修して自由になるけれど外壁を修繕するのに思った以上の費用になることがわかりました。その方は、その後見つけた中古マンションをリフォームして家族みんな快適に暮らしていらっしゃいます。買う前にきちんと調査をして自分の思っている住宅としてこのあとずっと安心して快適に暮らしていけるのかを調査することは大切ですね。

気になる費用の話

リフォーム計画をしていくとアレもコレも夢が膨らみます。しかし、夢とともに予算も膨らみ予算オーバーになりやすいものです。
自分たちがどんな暮らしを望み、何を大切にしたいかを日頃から考えておきましょう。できればご夫婦でよく話し合っていただけたらと思います。住宅ローンでリフォームをとお考えの場合、【リフォームにかけられる費用】=【総予算】-【住宅購入費】ですので、どこにお金をかけたいのかを明確にしておきましょう。
例えば、家族みんなで過ごすLDKは間取り変更し、さらに浴室などの設備を充実させる。その一方でリフレッシュ工事(壁紙の張替えなど)だけで使える部屋はそのまま使う。といったように優先順位をつけていきましょう。リフォーム業者にそうした要望や予算をしっかりと伝えれば、リフォームの方法なども予算に合わせて提案してもらえるかと思います。

構造によっては壁が取れない、設備の位置も簡単には変えられないことも…

住みやすくするには間取りを変えたり、水廻りの設備の位置を変更したいなどの要望もたくさんでてくるのではないかと思います。建物の構造によっては自由度が少ないものもありますので、住宅に多い構造の特徴をお伝えします。

木造在来(軸組)工法
柱と梁で構造が組まれている工法。耐震上必要な筋かいの入っている壁や構造上の重要な柱以外は壁をとって間取りの変更をすることができます。自由度が高い工法といえます。

本当にざっくりとしたものではありますが、ひとつの目安として木造在来住宅では2000年6月以降に建築確認申請が提出された住宅のほうが良いということは言えます。私の会社も所属している日本木造住宅耐震事業者協同組合(木耐協)の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、木造在来工法(2階建て以下)の9割以上の家が、耐震性が不足しているという結果がでています。

2×4工法(ツーバイフォー)
壁で建物を支える構造。壁で建物を支えているので取り払えない壁が多く、間取りの変更や窓の新設、移設にも制約が生じます。
2×4工法(木造枠組壁工法) ウィキペディアより

鉄筋コンクリート造(RC造)
鉄筋コンクリートの柱と梁を剛接合し、建物を支えるラーメン構造と、2×4のように壁で支える壁式構造の2タイプあります。木ラーメン構造であれば筋かいも構造壁もなく、比較的間取り変更は自由にできます。
ラーメン構造 ウィキペディアより

プレハブ工法(プレファブリケーション)
工場生産の部材を多用するする工法です。新築で、ブロックのように住宅を積み上げている光景を見かけることがありますが、工場である程度組み立てた物を現場で仕上げる方法です。木質系、鉄骨系、コンクリート系の3つがあります。鉄骨系プレハブ工法は、柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが、壁式構造となる木質系、コンクリート系は間取り変更等が難しい場合があります。
プレハブ工法 ウィキペディアより

鉄骨造(S造)
重量鉄骨造と軽量鉄骨造があります。どちらも柱と梁の構造です。ただし、軽量鉄骨は木造軸組のように柱、梁、筋かいがあるブレース構造に使われることが多いので、筋かいの部分の移動に制約があることが多いです。
鉄骨造 ウィキペディアより

中古住宅を選ぶときは、リフォームのことも考え、構造の特徴や安全性を確かめて購入されることをおすすめします。迷ったときはまずは専門家に相談しましょう。不安がある方はこのブログからも質問をお受けします。

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